三個重點
- 自 2026 年 5 月 1 日起，英格蘭私人出租市場的新租務階段開始實施；既有及新訂的 assured shorthold tenancies 原則上轉為 assured periodic tenancies。
- Section 21「無過失收樓」制度取消，房東若要收回物業，必須依適用的法定理由及程序處理。
- 法規改變不等於 Buy-to-Let 失去價值，但持有成本、文件、租客溝通與專業管理的重要性明顯提高。
2026 年制度改變了什麼？
英國政府的 Renters’ Rights Act 2025 實施路線圖確認，英格蘭私人出租市場的第一階段改革於 2026 年 5 月 1 日生效。最核心的變化，是大部分 assured shorthold tenancies 轉向沒有固定終止日的 assured periodic tenancies。租客以租期週期支付租金，並可依規則提出通知終止租約。
這項改革適用於英格蘭；蘇格蘭、威爾斯與北愛爾蘭有不同制度。海外買家評估英國出租物業時，必須先確認房產所在司法管轄區，不能把「英國」視為單一租務規則。
Section 21 取消後，房東如何收回物業？
Section 21 過去容許房東在不提出租客過失理由的情況下，依程序要求收回物業。新制度取消這條路徑，但不代表房東永遠不能收樓。房東仍可根據改革後的 Section 8 possession grounds，在符合條件時處理欠租、違反租約、反社會行為，或房東／近親入住、出售物業等情況。
政府指引亦說明，為出售或自住而使用的相關 grounds，一般不能在租約最初 12 個月內使用，並伴隨通知期及再次出租限制。實際個案的證據、通知格式與時序非常重要；在採取行動前應向合資格英國法律專業人士確認。
資料重點：Section 21 的取消，是把收樓流程由「無須提出理由」轉為「必須符合明確法定理由」。它不是把房東的所有收樓權利一併取消。
租金調整與招租方式
政府指引指出，房東可使用規定的 Section 13 程序調整租金，原則上每年最多一次，並須使用指定表格及給予至少兩個月通知。租客如認為調租高於市場水平，可尋求 First-tier Tribunal 判定。
新制度亦禁止把廣告租金變成競價底價：房東及代理不得要求、鼓勵或接受高於公開叫租的出價。這使定價前的市場比較、物業條件與宣傳策略更重要，而不是依靠招租期間臨時抬價。
對英國房東的實際影響
房東應重新檢查租約版本、通知流程、押金及安全文件、維修回應、租金紀錄與代理管理協議。若資料分散或管理人沒有清晰的追蹤機制，日後需要證明法定理由時，成本及風險都可能增加。
改革也提醒業主：出租表現不能只看表面租金。空置期、管理費、維修預算、保險、融資成本、合規與稅務安排，都會影響真正淨回報。持有一套容易管理、租客需求穩定且退出市場清晰的物業，往往比追逐最高預測租金更重要。
對海外投資型買家的影響
海外業主通常無法親身即時處理維修、檢查與租客溝通，因此管理團隊的能力變成投資決策的一部分。購買前可先問：誰負責日常管理？文件如何保存？緊急維修的批准與費用上限是什麼？未來若要出售，自住或重新配置資產，時間表是否容許？
若使用房貸，亦應把利率、LTV、租金覆蓋要求與持有成本放進同一個現金流模型。可先閱讀 BIDA 的英國房產觀點，並從英國精選房源比較不同地區與產品的持有特性。
BIDA 市場觀點
對海外買家而言，2026 年改革最重要的訊息不是「不能投資出租」，而是 Buy-to-Let 更需要從購買前就設計好管理與退出方案。租客需求、租期穩定性、物業品質、管理能力與法規紀錄，應與預期租金一起評估。
BIDA 建議把「買入、出租、持有、出售」視為同一套計畫。選房時先確認目的與時間，並由適當的租務、法律、稅務及融資專業人士核對各自範圍，避免在成交後才發現管理安排不合實際。
對海外客戶的下一步
準備購買出租房產時，可先整理預算、資金來源、預計持有期、是否需要房貸、可接受的管理投入，以及未來出售或自住可能性。這些資料會直接影響適合的城市、房型與交付時間。
本文內容僅供英國房產市場資訊參考，不構成個別房產估值、財務或投資建議。如需依照您的預算、置業目的及實際需求進一步評估，可與我們聯繫。