三個重點
- Leasehold 是在固定年期內持有房產權益；Commonhold 則讓個別單位以 freehold 方式持有，公共部分由單位業主參與的 commonhold association 管理。
- 英國政府於 2026 年公布 Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill，並就禁止大部分新建公寓使用 leasehold 進行諮詢；這是改革及立法程序，不代表禁令已全面生效。
- 現階段購買倫敦或其他城市公寓，仍須仔細檢查 lease length、service charge、ground rent、管理、major works 及未來轉售條件。
Leasehold 是什麼？
Leasehold 代表買家取得在指定年期內持有與使用物業的法律權益，而土地或大樓整體通常由 freeholder 持有。公寓買家會受 lease 條款規範，包括可否出租、改建、飼養寵物、支付 service charge 或其他管理費用。
Lease 剩餘年期會影響按揭、延長成本及轉售。GOV.UK 的買家指引提醒，低於 80 年的 lease 可能令貸款與轉售更困難。即使是很長年期的新建案，也應由 conveyancer 核對起算日、條款、管理安排及任何費用調整機制。
Commonhold 是什麼？
Commonhold 自 2002 年起已可在英格蘭及威爾斯使用。單位業主以 freehold 方式永久持有自己的 unit，並成為 commonhold association 成員，由協會持有和管理屋頂、外牆、走廊、升降機及其他公共部分。
這不代表公共設施變成沒有成本。業主仍需共同支付維修、保險、管理與長期工程，只是權利、責任與管理架構不同。Commonhold 在英國目前使用率仍低，政府改革的目標之一，是建立更可行及更普遍的制度。
產權重點：Commonhold 並非「沒有管理費」，Leasehold 也不等於所有公寓都不適合購買。真正要比較的是法律年期、費用透明度、管理品質、重大工程與退出市場。
2026 年政府改革到哪一個階段？
2026 年 1 月，英國政府公布 Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill，提出新的 Commonhold 法律框架；同時發布「Moving to commonhold: banning leasehold for new flats」諮詢，徵詢禁令範圍、豁免、過渡安排與實施時間。該諮詢已於 2026 年 4 月 24 日結束。
官方文件清楚表示，政府計畫讓 Commonhold 成為大部分新公寓的預設產權，並在新框架及必要規例生效後推行禁令。但 draft Bill、政府宣布與已生效法律是不同階段。截至本文撰寫時，不能向買家表示「所有新建公寓已禁止 Leasehold」，也不能假設每個現有項目會自動轉為 Commonhold。
政府諮詢亦指出，擬議禁令不會強迫既有 leasehold 公寓自動轉換；既有大樓的轉換涉及整棟建築、業主同意與法律安排。購買目前在售項目時，應以實際合約和法律報告為準，而不是只依賴改革新聞標題。
海外公寓買家現在仍要檢查什麼？
Lease length 與 Ground Rent
確認剩餘年期、延長機制、是否有 ground rent 及調整條款。對 2022 年 6 月 30 日後新授予的大多數住宅長租約，ground rent 通常只能是 peppercorn，但二手 lease 及例外情況仍應個別核對。
Service Charge 與 Building Management
要求目前費用、涵蓋項目、過去紀錄、預算、reserve 或 sinking fund，以及管理公司與住戶溝通方式。設施越多不一定越好；應判斷費用是否符合自己的使用與持有期。
Major Works 與大樓責任
查詢近期或計畫中的 major works、Section 20 consultation、外牆與 building safety 資料。新買家成交後可能需要承擔已規劃工程，不能只看當年度 service charge。
Resale 與 Mortgage
Lease 條款、費用增長、按揭接受度、EWS 或大樓安全文件，都可能影響未來買方市場。海外買家若計畫持有數年後出售，應在買入時就理解退出條件。
可從英國精選房源比較不同新建案，並配合買家指南及買家常見問題整理應問事項。房源頁標示的 tenure 只是起點，完整權利義務仍以合約及律師報告為準。
BIDA 市場觀點
Commonhold 改革值得公寓買家關注，但不能用未來政策取代今天的法律盡職調查。買家應先弄清楚正在購買的實際產權、費用、管理及轉售條件，再評估改革可能帶來的長期影響。
對倫敦及其他城市的新建案，BIDA 會協助客戶把位置、產品、交付時間、tenure、service charge 與持有目的放在一起比較。個別 lease、commonhold 文件、重大工程與法律影響，仍應由合資格 conveyancer 審閱。
本文內容僅供英國房產市場資訊參考，不構成個別房產估值、財務或投資建議。如需依照您的預算、置業目的及實際需求進一步評估，可與我們聯繫。