三個重點
- 自 2025 年 4 月 1 日起，英格蘭及北愛爾蘭一般住宅 SDLT 的零稅率門檻回到 £125,000；稅款按不同價格區間分段計算。
- 符合 First-Time Buyers’ Relief 的交易，住宅總價不得超過 £500,000，首 £300,000 為 0%，其後至 £500,000 的部分為 5%。
- 購買額外住宅通常涉及較高稅率；某些非英國居民交易還可能在適用住宅稅率之上增加 2% surcharge。
2025 年 4 月後，一般住宅 SDLT 如何計算？
Stamp Duty Land Tax（SDLT）適用於英格蘭及北愛爾蘭的合資格土地與房產交易。蘇格蘭使用 Land and Buildings Transaction Tax，威爾斯使用 Land Transaction Tax，不能把同一套門檻直接套用到全英國。
自 2025 年 4 月 1 日起，一般住宅購買的主要分段為：首 £125,000 為 0%；£125,001 至 £250,000 為 2%；£250,001 至 £925,000 為 5%；£925,001 至 £1.5 million 為 10%；超過 £1.5 million 的部分為 12%。SDLT 是按價格區間分段計算，不是把最高一檔稅率套在整個房價上。
成本規劃重點：房價只是成交預算的一部分。SDLT、法律費、按揭或估值費、查冊、survey、匯款與入住準備金，都應在出價前一併估算。
First-Time Buyers’ Relief 的主要門檻
若所有共同買家都符合首次置業資格、打算把物業作為主要住宅，而且成交價不超過 £500,000，可申請 First-Time Buyers’ Relief。現行主要稅率是首 £300,000 為 0%，£300,001 至 £500,000 的部分為 5%。若總價超過 £500,000，該項 relief 不適用，交易會回到相應的一般或其他適用稅率。
「第一次在英國買房」不一定等同 HMRC 意義下的 first-time buyer。買家過去在海外持有住宅權益、共同購買安排及預定用途，都可能影響資格。留學生本人、家長代為購買或家庭共同持有，結果亦可能不同，應在交換合約前由 conveyancer 或合資格稅務專業人士核對。
額外住宅與投資物業
如果成交後買家將持有多於一套住宅，交易通常要按 Higher Rates for Additional Dwellings 評估。自 2024 年 10 月 31 日起，相關較高稅率一般比標準住宅稅率高 5 個百分點；在 2025 年 4 月後的門檻下，主要分段為 5%、7%、10%、15% 及 17%。
但是否屬於「額外住宅」不只看房產登記在哪個國家，也可能涉及配偶、共同買家、公司、替換主要住宅及特定過渡規則。投資買家不應只用「房價乘一個百分比」估算，更不應假設日後一定可以退款。
非英國居民交易的 2% surcharge
HMRC 對 SDLT 有獨立的 residence test。若交易被認定為 non-resident transaction，2% surcharge 一般會加在其他適用的住宅 SDLT 稅率之上，包括首次置業或額外住宅的適用稅率。這項測試與移民身份、國籍或一般所得稅居住狀態並不完全相同。
部分買家若在成交後 12 個月內符合規定的英國居住日數，可能可以申請退回 surcharge，但必須符合 HMRC 條件及期限。跨境家庭應提早整理出入境紀錄、共同買家資料及預計入住時間，不要把可能退款的金額當作已確定資金。
留學生家庭、移居家庭與海外買家的差異
留學生家庭可能考慮由學生本人、父母、共同持有人或公司購買；移居家庭則可能涉及出售原居地住宅與替換主要住宅；投資買家更要把租金、服務費、管理、融資與出售稅務一起評估。看似相同的 £500,000 房產，因買家身份、既有持有與用途不同，SDLT 結果可以有明顯差異。
可先閱讀 BIDA 的買家指南與買家常見問題整理交易流程，再從英國精選房源比較房價與產品條件。需要按個人預算梳理房產選擇，可透過聯絡我們討論。
BIDA 市場觀點
海外買家的合理預算，不應只等於「可支付的房價」。真正可執行的置業預算，應先扣除 SDLT、法律、融資、匯款、服務費與成交後準備金，再判斷適合的價格帶。
BIDA 在協助客戶比較房源時，會把購買目的、持有安排、預計入住與資金時間放在同一張決策表上。房產顧問可以協助整理交易資訊與協調流程，但個別 SDLT 責任仍應由合資格的英國稅務或法律專業人士依成交當日規則確認。
本文內容僅供英國房產市場資訊參考，不構成個別房產估值、財務或投資建議。如需依照您的預算、置業目的及實際需求進一步評估，可與我們聯繫。